方升研究 产业地产中的国控园区转型

房产 2018-11-07 19:21:19

  从1979年蛇口工业区打响了我国产业园区发展的第一炮至今,我国工业园到产业地产已经走过了四十年,一直伴随着国内经济建设稳健快速发展。产业园区已经成为经济增长的重要引擎与创新引领。

  从我国产业园区发展历程来看,根据进入产业园区的运营商属性区别,我们大致将产业园区分为:国控产业园区、传统产业园区和房企转型产业园区。尽管国控园区发展的时间较早,在发展过程中也享受了特定的福利,但国控园区的运营并没有因此而一帆风顺。

  以华夏幸福、联东、天安为代表的传统产业园区,不论是保守蛰伏,还是激进拓展,都已经在市场中抢占了自己的,稳定了行业的口碑与客户。近年来“房住不炒”政策的持续发酵,以碧桂园、万科在内的一大批传统房企转型、布局产业地产行业,同时伴随而来的还有他们资金雄厚的资源和虎视眈眈的野心。

  国控园区的发展始于1984年大连经开区的挂牌,34年来国控园区发展的结果可以说是两重天,有的园区在行业中成为标杆,供后来者参观研究,有的园区成为漏洞,被大家吐槽规避,但是整体来看,国控园区的整体实力偏弱,在方升研究发布的“2018年度中国产业园区运营商50强榜单”中,国控园区运营商前20强占8席,前5强仅占1席,整体排名靠后。

  产业园区的发展离不开的支持,在这样的成绩对于一个一手扶持开发的选手来说,实在是有些不匹配,未来堪忧!本文将从国控园区的属性优劣势及市场发展问题来分析原因。

  80年代初,国家开始扩大外贸、吸引外资、引进技术,促进经济发展,在此基础上出现了国控产业园区,1984年大连经开区的挂牌拉开了国控产业园区的序幕,从此中国的产业园区进入了开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期。国控产业园区根据管理体制的不同,分为国有企业园区和管委会园区两种。

  管委会园区实行“两块牌子,一套人马”的管理体制,即管委会和园区开发公司是同一批人,及负责地区域开发的基础建设、土地管理、招商引资,也承担地方相应的职能。国有企业园区实行“两块牌子,两套人马”的管理体制,即管委会另聘人员成立园区开发公司负责园区的开发建设运营。

  国控产业园区的重要特征是以政策为主导,国家投入为主,依托区域产业的迁移带动整体的发展。因此,相比于传统园区与房企转型园区,国控园区无论是拿地还是政策支持,对于转型房企和传统民营园区来说都是难以企及的优势。“国字号”是国控产业园区竞争的最大优势。

  以张江高科为例,其产业园区的发展与政策红利的支持息息相关,从1990年浦东发开发,到1999年聚焦张江,到2015年上海国际科创中心建设,都对张江高科的发展起了积极的推动作用。

  除此以外,国控产园区作为国有企业的一种,长期以来的无问责机制管理方式根深蒂固,产业园区运营人员工作压力较小,相对宽松,人员稳定性较强。

  国控园区成立的根本原因是要促进国家经济的发展,国控园区享受国家政策支持的同时,也需要承担一定的职能。因此有些区位、产业有缺陷等不好发展的项目也会分配给国控园区企业运营,产业园区是一个需要多方因素加成的产物,这样的项目即便也的支持,要发展也并不是易事。

  国控产业园区的属性劣势对其本身运营能力的要求极高,但是其属性优势在一定程度上也导致了发展中遇到的问题,相当多的国控园区偏安一隅,这类产业地产企业,与当地关系密切,发展过程中,当地扶持不遗余力,多年深耕同一地区,经验丰富,最后发展起来也在情理之中。

  一旦要走出原有区域,进行异地复制,这就意味着,他失去了当地的大力支持,甚至有些区域担心产业流失,严禁产业带出。加上深耕单一区域的国控园区对于其他区域情况的陌生,需要完全的从零开始。失去最大优势的国控园区开发运营能力不可同日而语。

  越来越多的从业者加入,而土地有限,这导致产业园区行业就像丛林,适者,弱者将被淘汰。那么国控园区如何正确面对本身的特色属性,合理引导运营产业园区,才能在激烈的同行竞争中,保存“国字号”市场,活下去?

  国控产业园区因为其管理体制的特殊性,容易在税务上引发违法问题,需要领导及从事人员对纳税业务加强关注。

  2016年南京地税局稽查部门在检查一家国有资产投资管理控股有限公司时发现,该单位与开发园区管委会是“两块牌子,一套人马”,企业领导和财务人员流动频繁,造成财务管理不规范,相关资料保管混乱,部分资料甚至缺失,稽查取证困难。另外,其财务核算不健全,融资费用、拆迁成本、其他公共费用单独核算,没有及时分摊到各个项目中。依法对其查补入库各项税款、滞纳金和罚款合计3289.08万元,同时纠正了这类有行政色彩的单位在依法纳税方面存在的认识误区。

  国控产园区作为国有企业的一种,长期以来的无问责机制管理方式根深蒂固,这既保障了企业人员的稳定性,也导致员工发展动力不足。同时这类企业的大多数领导在任的最终目的是借此跳板升迁,但求有功,只求无过,他也不会将产业发展、区域价值提升当成工作的重心。

  随着产业园区行业市场化的发展,国控园区企业需要向民营企业学习,以产业、企业、区域发展为目标,对领导员工制定系列的激励机制,来调动大家的积极性。

  产业园区的发展离不开产业链的打造,因此园区对产业的定位和招商显得尤其重要。而国控产业园区过多的关注税收、P等与升迁直接挂钩的指标,忽视了市场原有规律。在产业招商方面,秉承招大引强的原则,最后导致园区内产业生态紊乱,打乱区域产业原有规划,形成区域内园区恶性竞争。

  以长三角国控产业园区为例,长三角以三省26市的广大区域,面积雄踞中国三大经济区之首,经济总量也是首屈一指。正是因为长三角区域对于外资企业政策的优惠、人才、区位优势、人文优势让长三角成为自以来一直属于外资企业投资选址的首选。

  但是相比于分工明确的粤港澳大湾区,长三角区域产业同质化严重,长三角4大主要省市中,上海、浙江、江苏产业定位基本趋于一致,而安徽又志在承接3大省市的溢出产业,区域内竞争巨大,难免会造成资源的浪费。各地国控园区靠过度吸引外向型经济来提升园区的税收、P,没有通过内生增长来促进本地经济增长。产业扶持政策导向趋同,新一轮布局的智能制造、人工智能、大数据等产业在长三角国控产业园区同质化竞争激烈。

  一个园区是否拥有合格的操盘手对日后的发展至关重要,领导者产业发展视野不足,对园区发展来说是致命的

  管委会产业园区直接由管委会负责园区开发运营,而大部分的管委会领导并不是产业园区行业的专业人员,只是接到项目就按照要求去做,对园区所在地产业定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会的没有综合分析概念。

  诸多园区在前期缺乏合理的规划与清晰的定位,后期仍然处于生活与工作相隔离,园区内缺乏相应配套设施,这将直接导致,园区失去对人的吸引力,也就失去对产业的吸引力。随着产城融合的深入,国控园区需要在原有的基础上,加深对产城融合的打造。

  国控产业园区在发展过程中占据了政策支持的先决条件,但是自身运营能力并不稳定,越来越多的行业进入者不断的探索与发展,终将搅动产业园区行业向市场化高度发展,如果国控园区企业还不,而这终将对国控产业园区发动致命一击!

  方升研究在与国控产业园区企业交流后发现,他们最关心的是产业园区如何招商运营,他们都希望通过对市场化产业园区的考察、拜访,了解学习对方的产业是怎么构建的,企业是怎么吸引来的。这可以说是民营企业或者说是众多发展中的园区的最大需求。

  为此,方升研究在2018年挑选全国8家具有代表性的优秀产业园区企业为切入点,深入研究分析企业的发展历史,复盘园区项目的发展过程,从中得出当时园区项目的发展与政策导向、公司组织沿革、领导决策影响、行业企业集聚的客观规律。

  报告旨在为产业园区行业发声,用园区企业实例阐述产业园区发展对城市发展、区域价值的提升作用,产业园区行业老一辈以创业经营园区,透过产业园区项目多年发展的成功案例,找寻客观规律,分享经验之法,为现在产业园区项目的经营发展提供决策参考。方升研究希望本次能通过一本涵盖全国8家最有代表性的优秀产业园区企业发展史专业研究报告,满足全国绝大部分园区企业学习、借鉴需求。返回搜狐,查看更多